在房地产开发公司评估项目的投资回报率时，通常会采用净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和投资回收期（Payback Period）等指标进行分析。首先，需要确定项目的全部成本，包括土地购置、开发建设、营销推广、管理运营等各项费用，并对未来预期的现金流进行估算。然后，利用现金流折现的方法计算净现值，即将未来现金流折现至今时点，净现值为正表示该项目是盈利的，为负则表示亏损。内部收益率是使得净现值等于零的折现率，是衡量项目的收益率，一般与公司的资本成本进行比较来决定是否值得投资。投资回收期则是指项目投资金额在未来可以回收的时间，一般来说，投资回收期越短越好。
除了这些指标外，还可以考虑其他因素来评估项目的投资回报率。例如，分析市场需求和竞争情况，评估项目的地理位置、周边配套设施、未来发展潜力等因素，以及考虑宏观经济环境对房地产市场的影响。此外，还可以进行敏感性分析和风险评估，考虑不同情况下项目的表现，以及制定相应的风险管理措施。
最后，建议房地产开发公司在评估项目投资回报率时，应该综合考虑各种因素，做出全面的分析和决策，确保投资的可行性和回报率。