投资性房地产公允价值的评估分析

投资性房地产公允价值的评估分析孙旖旎一尧引言我国财政部2006年2月新发布的叶企业会计准则曳要求将投资性房地产在资产负债表中单独作为一项资产进行核算和反映遥在有关投资性房地产的准则中规定投资性房地产应当按照成本进行初始计量曰对于后续计量则规定在资产负债表日企业应当采用成本模式袁但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的袁可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量袁这其中的公允价值是新准则为了实现与国际财务报告准则的趋同而引入的概念和计量属性遥新准则的这些新的变化和规定袁就对投资性房地产公允价值的估测方法提出了要求遥二尧企业中投资性房地产范围的界定投资性房地产是指为赚取租金或资本增值袁或两者兼有而持有的房地产袁投资性房地产应当能够单独计量和出售遥因此企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴遥这里自用房地产是指为生产商品尧提供劳务或经营管理而持有的房地产袁比如企业生产经营用的厂房和办公楼尧企业出租给本企业职工居住的宿舍尧企业拥有并自行经营的旅馆饭店尧企业生产经营用的土地使用权都属于自用房地产遥而作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地遥根据企业会计准则的规定袁投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权尧持有并准备增值后转让的土地使用权尧已出租的建筑物遥已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的尧以经营租赁方式出租的土地使用权遥对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的袁不能确认为投资性房地产遥持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的尧准备增值后转让的土地使用权袁这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益遥按照国家国土资源部1999年发布的叶于持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地处理办法曳的规定认定为闲置土地的则不属袁也就不属于投资性房地产遥已出租的建筑物是指企业拥有产权的尧以经营租赁方式出租的建筑物袁包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物遥其中以经营租赁方式出租的建筑物不包括企业计划用于出租但尚未出租的建筑物袁应是企业已经与其他方签订了租赁协议袁约定以经营租赁方式出租的建筑物遥２８在评估投资性房地产公允价值之前袁确定了企业中具体作为评估对象的投资性房地产范围之后袁还要确认采用公允价值模式计量投资性房地产所必须满足的两个条件遥其一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场曰其二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息袁从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计遥那么如果企业的投资性房地产满足公允价值模式计量的条件袁其公允价值具体价值量可以考虑应用资产评估学的三大评估方法来估测袁即市场法尧成本法和收益法遥三尧估测投资性房地产公允价值的方法分析企业会计准则对投资性房地产的后续计量规定在资产负债表日企业应当采用成本模式袁但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的袁可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量遥而对于资产评估学中的成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法袁具体指首先估测被评估资产的重置成本袁然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素袁并将其从重置成本中予以扣除袁从而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称遥因而成本法在估测投资性房地产公允价值的实务操作中适用性不强遥根据采用公允价值模式计量的投资性房地产必须满足的两个条件袁在估测其公允价值时可以采用市场法中的市场售价类比法遥即在估测一宗投资性房地产价值时袁以类似房地产作为参照物袁依据替代原理袁将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较袁通过对交易情况尧交易日期尧房地产个别状况尧区域状况等因素修正袁得出待估投资性房地产在评估基准日的价值遥在应用市场法评估投资性房地产公允价值时袁要注意所附租约所带来的影响袁此时业主在拥有投资性房地产的同时也拥有该租约的未来收益袁因此在选择类似房地产作为可比交易案例时袁必须要考虑相关租约的影响袁否则只能采用收益法进行其公允价值的估测遥从估测投资性房地产公允价值的实务操作角度来看袁收益法是使用频率最高尧效果最好的方法遥收益法中最常用的是折现现金流量法袁这种方法可以应用于任何有规律或无规律的收益模式遥在具体评估操作过程中应根据整个假设持有期内逐期的每项收益尧费用和现金流量袁然后采用适当的折现率进行折现遥对于待估投资性房地产全部的现金流入和流出以及这些.com.cn. All Rights Reserved.对同一控制下权益结合法的思考杜一涛摘要院企业会计准则中合并准则袁将企业合并按照控制对象的不同袁分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并遥文章通过对同一控制下企业合并准则进行剖析理解袁对当前按照准则规定使用权益结合法产生的问题进行了探讨袁并提出应限制权益结合使用范围袁通过引入专业判断袁提高信息的有用性和可理解性遥关键词院企业合并曰同一控制下曰权益结合法一控制下的企业合并是在控制方主持下完成的袁合并对价或发行股票的价值完全是控制方的意愿袁不能体现市场因素袁交易作价可能不公允遥渊二冤同一控制下企业合并不会发生资产的增值和收益的增加遥同一控制下权益结合法的提出本身是从规避自我交易虚增资产出发的袁将企业合并看成是一种企业股权结合而不是购买交易袁参与合并的各方均按其净资产的账面价值合并袁合并后各合并主体的权益不能因企业合并而增加或减少遥比如A集团下面有B和C两家袁这三家公司之间无论哪家公司购买另一家公司的资产袁对A集团的股东来说没有任何意义袁净资产并不增加遥但是如果采用购买法袁这种自我交易产生的资产价值增加就体现出来了遥渊三冤资产发生实质转移才可能实现价值增值遥权益也把它归入收益法当中遥其中的收益乘数应是待估投资性房地产的价格除以某种年收益所得的倍数袁实务操作中经常使用毛租金乘数尧潜在毛收入乘数尧有效毛收入乘数和净收益乘数来替代袁具体使用时要依据待估房地产的实际情况来区别选择遥当采用月租金来求取估价对象的价值时袁应采用通过价格除以月租金求得毛租金乘数曰当采用年租金来求取估价对象的价值时袁应采用通过价格除以年租金求得毛租金乘数遥与使用毛租金乘数相比袁使用潜在毛收入乘数的收益乘数法相对全面一些遥潜在毛收入是假定房地产在充分利用尧无空置情况下的收入袁包括除租金以外的收入遥使用潜在毛收入乘数虽然考虑了房地产租金以外的收入袁但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异遥有效毛收入乘数用到的有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置率和收租损失等以后的收入遥净收益乘数通常能够提供更可靠的价值计算袁净收益乘数所用到的净收益又称净营运收益袁是由有效毛收入扣除相关税费尧运营费用后得到的净营运收益归属于房地产的收入袁其中的运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必须的费用遥渊作者单位院内蒙古财经学院财政税务学院冤企业会计准则规定袁参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的袁为同一控制下的企业合并袁并对同一控制下企业合并做了规范性要求和具体操作示范遥笔者就准则和准则解释中对同一控制下企业合并的认定和权益结合法的使用等问题进行以下探讨遥一尧对同一控制下企业合并准则的理解渊一冤因参与合并各方同受相同的最终控制方控制袁同一控制下企业合并交易作价可能不公允遥比如袁A集团下面有B和C两家公司袁B公司出售资产给C公司袁在B公司账上必然要体现收益袁那么C公司面临着如何对即将纳入合并的资产进行计价袁是以公允价值入账还是以.com.cn. All Rights Reserved.对方账面价值入账钥由于一般的购买行为确定交易价格都取决于市场竞价机制袁也就是讨价还价的结果袁但同现金流发生的时间袁可以通过企业财务数据信息而取得遥对于折现过程中的折现率可以采用企业的期望投资报酬率袁或者用无风险报酬率加风险报酬率计算取得遥如果是附带有租约的投资性房地产袁由于其租金水平会偏离市场实际情况袁所以需要单独考虑待估投资性房地产租期内的收益情况袁对租约期内外的收益分别进行资本化来得到最终价值遥有时待估投资性房地产可能是暂时空置的袁在这种情况下袁通常将待估投资性房地产未来一年的某种预期收益除以适当的资本化率来求取其公允价值袁这种方法的实质还是收益法的应用袁即将未来一年的某种预期收益直接进行一个无限期的年金折现袁得到的折现价值就作为暂时空置的投资性房地产的公允价值遥其中年预期收益可以采用毛租金尧净租金尧潜在毛收入尧有效毛收入尧净收益等企业可获得的财务指标遥在具体的评估实务操作过程中还经常使用收益乘数法袁这种方法的实质是将待估投资性房地产的年收益乘以一个收益乘数来求取其公允价值遥从原理上来讲它是不同于收益法的袁但由于在求取投资性房地产最终公允价值时要用到该投资性房地产所取得的年收益袁因而２９