昌平区集体土地房屋拆迁补偿安置知识100问

昌平区集体土地房屋拆迁补偿安置知识100问

昌平区集体土地房屋拆迁补偿安置知识100问

第一部分政策法规

1、昌平区拆迁工作依据的法律法规主要有哪些？

答：集体土地上房屋拆迁依据的是《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）、《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（北京市昌平区人民政府令〔2004〕第4号）、《关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见》（昌政发〔2010〕19号）和《关于进一步做好集体土地上非住宅房屋拆迁补偿补助工作的意见》（昌政发〔2011〕5号）。

2、集体土地上住宅房屋拆迁过程中有哪几种补偿方式？

答：集体土地上住宅房屋拆迁采取货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。

3、集体土地上的非住宅房屋拆迁应依据哪个规定给予补偿？

答：应依据昌平区人民政府《关于进一步做好集体土地上非住宅房屋拆迁补偿补助工作意见》昌政发〔2011〕5号中的相关规定给予补偿。

4、拆迁办公室一般设在什么地方？

答：为了便于村民了解政策，咨询和解决拆迁中遇到的问题，在拆迁现场设置拆迁办公室，并张贴各项拆迁政策及法规文件。

5、什么是拆迁人、被拆迁人？

答：拆迁人是指取得《房屋拆迁许可证》的单位。如政府部门、开发企业等。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。就是通常说的拆迁户或被拆迁单位。

6、拆迁过程中如何知道搬迁期限？

答：搬迁期限一般在拆迁主管部门发布的拆迁公告中进行明示。

7、发布拆迁暂停公告后，哪些活动被禁止？

答：发布拆迁暂停公告后，任何单位和个人不得在该拆迁范围内进行下列活动：1、新批宅基地和其他建设用地；2、审批新建、改建、扩建房屋；3、办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；4、核发工商营业执照；5、房屋、土地租赁；6、改变房屋、土地用途。

8、房屋拆迁中拆迁当事人无法达成拆迁协议的怎么办？

答：房屋拆迁中如果拆迁当事人无法达成拆迁协议的，任何一方都可向拆迁管理部门申请进行行政裁决。

9、不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实的，被拆迁人

应当承担什么责任？

答：有些被拆迁人对拆迁有抵触心理，对待估价机构的实地查勘不配合。估价师只能从产权、产籍资料和外观查勘进行比较粗糙估价。应当说估价机构只要尽到力所能及的勤勉谨慎的义务而作出评估报告，裁决机关依此作出补偿裁决，裁决之后，被拆迁人提起行政诉讼，在诉讼中又提出重新评估的申请或者又重新举出新的证据，根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》，人民法院为了限制被拆迁人恶意行为，支持评估机构和裁决机关，对被拆迁人的主张不予支持。《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十六条规定，拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。

10、拆除违章建筑和临时建筑是否给予补偿？

答：拆除违章建筑不予补偿，拆迁未超过批准期限的临时建筑应当按其拆迁时建筑材料

的成本价值，结合剩余期限给予适当补偿。对超过批准期限或批准时载明因城市建设需要无偿拆除的临时建筑一律不予补偿。

11、宅基地权属和面积是如何认定的？

答：（1）被拆迁宅基地权属及面积原则上以《集体土地建设用地使用证》作为拆迁补偿依据。

（2）被拆迁人未取得《集体土地建设用地使用证》或对《集体土地建设用地使用证》

有异议的，由村民委员会对其宅基地使用权进行审核，审核通过的，将宅基地权属及实际测量的面积予以公示；对在公示期内无异议的，由村民委员会上报镇政府（街道办事处）复核和备案，复核确定的宅基地权属及面积作为拆迁补偿依据。

12、宅基地面积控制标准的具体规定是什么？

答：根据《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（昌平区人民政府令第4号）中规定：“1982年以后划定的宅基地，以合法批准的宅基地面积为准，且每户最高不超过0.3亩（200平方米）；1982年以前划定的宅基地多于上述用地标准的，可按每户最高不超过0.4亩（267平方米）的标准认定。”

13、宅基地面积超出控制标准的补偿办法是什么？

答：根据《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（昌平区人民政府令第4号）中规定：“经合法批准的宅基地面积超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地面积超出控制标准部分，按照拆迁地区宅基地区位补偿价的40%给予补偿”。

现有宅基地面积超出上述规定标准，但共同居住人口中有符合另行审批宅基地条件的，经村委会、镇政府确认后，可以按分户给予分户补助。

14、被拆迁宅基地住宅房屋权属及面积如何确认？

答：（1）被拆迁宅基地住宅房屋应依照《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》（1989年市政府令第39号）第八条“村民建房，占用原有宅基地、村

内空闲地或其他非耕地的，报乡人民政府批准，并报区、县土地管理机关备案”的规定，取得审批或备案手续。拆迁时，被拆迁宅基地住宅房屋以审批文件或权属证明作为拆迁补偿依据。

（2）二层以下（不含二层）被拆迁宅基地住宅房屋未取得审批文件或权属证明的，由村民委员会对其房屋权属及实际测量的房屋面积进行审核，审核通过的予以公示；对在公示期内无异议的，由村民委员会将房屋权属和房屋面积上报镇政府（街道办事处）复核和备案，复核确定的被拆迁宅基地住宅房屋权属及面积作为拆迁补偿依据。

15、被拆迁户在与拆迁人发生矛盾时，有哪些解决途径？

答：拆迁双方当事人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、过渡方式、搬迁期限、过渡期限等内容经协商仍达不成协议的，均可向当地房屋拆迁管理部门申请裁决，对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。

16、拆迁抵押房屋是怎么处理的？

答：如果抵押房屋遇拆迁，在签订补偿安置协议时，抵押权人也要参与拆迁补偿安置协议的签订和执行。如果被拆迁人选择货币补偿，根据抵押债权是否到期，应该用补偿的货币优先偿还抵押债务或者提存；如果被拆迁人选择安置房屋，在不能解除抵押协议的情况下，应该就安置房屋与抵押权人达成新的抵押协议。

17、房屋拆迁估价的时点如何确定？

答：房地产市场是不断变化的，因此，房地产价格具有很强的时间性。同一宗房地产

在不同的估价时点价格往往不同。拆迁房屋的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。如拆迁规模大、分期、分阶段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

18、什么是征地安置补助费？

答：安置补助费是指征用农村集体土地时，对该土地上的农业人口进行安置的费用。《土

地管理法实施条例》第26条规定：征用土地的安置补助费必须专款专用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织；由其他单位安置的支付给安置单位；不需要统一安置的，发放给被安置人员个人。

因此,安置补助费是国家征收集体土地后，安置被征收单位由于征地造成的多余劳动力的补助费用。

19、什么是房屋重置价？

答：房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。

拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。

估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。

20、拆迁评估报告由什么机构做出？

答：《城市房屋拆迁估价指导意见》第4条规定，拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由注册的专职房地产估价师签字。

该意见第5条规定，拆迁估价应当坚持独立、客观、公证、合法的原则。任何组织和个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

21、对拆迁房屋评估结果有异议怎么办？

答：被拆迁人对评估结果有异议的，根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定，可以采取以下方式请求重新评估：

（1）拆迁当事人自收到估价报告之日起5日内，对估价结果有异议的，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

（2）拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。

估价结果改变的，应当重新出具估价报告。估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

22、不同意拆迁方提出的补偿安置协议，能起诉吗？

答：不能到法院起诉，应先请求房屋拆迁管理部门裁决。《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向法院提起民事诉讼的，法院不予受理。应经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向法院起诉。

23、拆迁人是否必须与被拆迁人订立书面协议？

答：拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置书面协议。实行货币补偿的，协议应当规定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任以及当事人约定的其他条款；实行产权调换的，双方还应当就房屋位置、房屋面积、差价结算、原房屋承租人安置等订立协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立书面补偿安置协议。

24、拆迁单位能采取停水停电等措施强迫被拆迁人签订拆迁协议吗？

答：拆迁补偿协议属于民事合同，双方签订合同时应遵循平等协商原则，拆迁单位采取停水停电等措施是不合法的。《城市房屋拆迁行政裁决工作规范》第24条规定：“拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等手段，

强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，并依法予以处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。”因此，若被拆迁人面临这种情况，可以向当地房屋拆迁管理部门反映，要求对拆迁人进行处罚。如果拆迁人在动迁

过程中，采取暴力手段对被拆迁人进行人身攻击，则被拆迁人可以向公安部门举报，要求处理。

另外还要说明的是，如果被拆迁人在这种情况下被迫签订了拆迁补偿协议，由于其违背了被拆迁人的真实意思，则该协议也是可以变更或者撤销的。《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。”因此，被拆迁人可以向法院提起民事诉讼，要求变更或者撤销该拆迁补偿协议。

25、拆迁公告应当由谁发布？

答：发布拆迁公告是房屋拆迁过程中必不可少的一个重要环节，是指拆迁管理部门对涉及拆迁事项、拆迁许可证和拆迁范围等，以公告的形式告知被拆迁人及其利害关系人的行为。拆迁公告是拆迁管理部门的职责，其他行政机关未经授权不得发布。

26、我区出台《关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见》的现实意义和必要性是什么？

答：2010年，我区拆迁工作面临着十分严峻的形势，个别项目在拆迁过程当中不严格执行拆迁政策、对违章违法建设无原则补偿等不规范的拆迁行为，造成拆迁成本加大的同时，各项目拆迁进展缓慢。《关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见》的出台立足于保护被拆迁人的合法权益，引导广大群众合理使用宅基地建房，坚决打击违章违法建设，树立正确的拆迁导向，引导广大群众通过合法建房手段获取正当收益。同时，结合新形势，进一步规范了评估、补偿办法，最大限度的让广大群众在拆迁过程中获取的合法利益，有效促进我区拆迁工作向健康、公正、有情、和谐的方向发展。

27、在拆迁中被拆迁宅基地权属及面积是怎样确认的？

答：在拆迁过程中，被拆迁宅基地权属及面积原则上以《集体土地建设用地使用证》作为拆迁补偿依据。

但是如果被拆迁人未取得《集体土地建设用地使用证》的，由村民委员会对其宅基地使用权进行审核，审核通过的，将宅基地权属及实际测量的面积予以公示；对在公示期内无异议的，由村民委员会上报镇政府（街道办事处）复核和备案，复核确定的宅基地权属及面积作为拆迁补偿依据。

28、在拆迁工作中被拆迁宅基地住宅房屋权属及面积是怎样确认的？

答：在拆迁过程中，被拆迁宅基地住宅房屋应依照《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》（1989年市政府令第39号）第八条“村民建房，占用原有宅基地、村内空闲地或其他非耕地的，报乡人民政府批准，并报区、县土地管理机关备案”的规定，取得审批或备案手续。拆迁时，被拆迁宅基地住宅房屋以审批文件或权属证明作为拆迁补偿依据。

二层以下（不含二层）被拆迁宅基地住宅房屋未取得审批文件或权属证明的，由村民委员会对其房屋权属及实际测量的房屋面积进行审核，审核通过的予以公示；对在公示期内无异议的，由村民委员会将房屋权属和房屋面积上报镇政府（街道办事处）复核和备案，复核确定的被拆迁宅基地住宅房屋权属及面积作为拆迁补偿依据。

29、拆迁评估报告应符合哪些要求？

答：首先，评估机构必须依法设立。其次，委托评估的人必须与评估机构订立书面委托合同。第三，评估机构必须收集审查证据材料，进行实地勘察。第四，评估报告的形式必须合法，有至少2名专职注册房地产评估师签字。

第二部分拆迁补偿

30、拆迁中是否存在越拖到最后签约，得到的补偿就越多的现象？

答：各项目制订奖励办法，以鼓励被拆迁人配合拆迁工作。如被拆迁人超过期限仍未能达成协议的，则不予奖励，所以越到最后签约，损失就越大。

31、如果被拆迁安置人口自愿放弃购买安置房屋的将如何进行补偿？

答：被拆迁安置人口自愿放弃购买安置房屋的，可按拆迁项目安置方案确定的补偿标准给予货币补偿。

32、拆迁补偿标准谁说了算？

答：拆迁安置补偿方式和拆迁补偿具体标准应当在拆迁实施方案中确定。

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十条的规定，征地拆迁宅基地上房屋的，拆迁实施方案，报区、县国土房管局批准后执行。占地拆迁房屋的，拆迁实施方案由拆迁人拟订，经乡（民族乡）、镇人民政府审核并报区、县国土房管局备案后执行；其中旧村改造的拆迁实施方案在报乡（民族乡）、镇人民政府审核前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论通过。

33、除拆迁安置补偿外，拆迁人还应支付什么费用？

答：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时周转补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时周转补助费。

34、土地补偿费如何分配？

答：土地补偿费是征用农村集体所有的农用地时的一项补偿费用。《土地管理法实施条例》第26条规定，“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归其所有者所有”。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定，发包方可依照法律规定的民主议定程序决定在本集体经济组织内分配已经收到的土地补偿费。征地补偿安置费确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求发包方支付相应份额的，应予支持。因此，村集体经济组织在收到土地补偿费后，应当按照《村民委员会组织法》第17条的规定召开村民会议，在所有本集体经济组织成员内部平均分配此款。

35、拆迁补偿主要有哪几种形式？

答：通常拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿可采取四种形式：

（1）产权调换形式。产权调换是指拆迁人提供价值相当的房源对被拆迁人进行异地或同地安置，被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋建筑面积的安置用房。

实行产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。

（2）货币补偿形式。货币补偿是指在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商一致，被拆迁人放弃房屋产权，由拆迁人根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定补偿金额，以货币形式对被拆迁人给予补偿的行为。

（3）产权调换与货币补偿相结合形式。指拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿中，部分采取产权调换补偿，部分采取货币补偿。即拆迁人对被拆迁人给予的补偿一部分是产权调换的房屋，一部分是货币。

（4）集体土地上住宅房屋拆迁，有条件的地区可以另行审批宅基地。

36、拆迁补偿协议签订多年后认为协议显失公平，能到法院起诉吗？

答：如果认为拆迁补偿协议显失公平，签完协议后一年之内可以向法院起诉，请求法院撤销或变更不公平的条款。《中华人民共和国合同法》第55条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，则撤销权消灭，合同继续有效。因此，如果超过一年了，再起诉请求法院撤销或变更不公平的条款，则已过合同法规定的一

年的诉讼时效。超过诉讼时效以后起诉，法院会受理，但如果对方以超过诉讼时效为由做抗辩，则原告方就丧失了法律上的胜诉权。

37、非住宅建筑在拆迁过程中是如何确认和补偿的？

答：非住宅建筑取得《房屋所有权证》或相关部门建设审批文件的，农业设施取得农

业主管部门审批文件的，按相关规定给予评估和补偿。经镇政府（街道办事处）确认的农村集体公共设施，按相关规定给予评估和补偿。未取得相关部门或镇政府（街道办事处）审批文件的非住宅建筑和农业设施，一律不予评估和补偿。

38、非住宅房屋给予停产停业综合补助是如何规定的？

答：利用非住宅房屋依法从事生产经营活动，因拆迁造成经济损失，且符合下列条件的，给予被拆迁人一次性停产停业综合补助费：

（一）在拆迁范围内已取得营业执照及相关许可,并设有正式生产经营场所；

（二）按项目批复内容或合同约定的经营范围生产经营；

（三）在本行政区内依法实际经营并按时纳税。

停产停业综合补助费可按被拆迁非住宅房屋拆迁前三年在本区的纳税总额确定,但补助总额最高不得超过实际经营面积×800元/平方米。纳税总额低于实际经营面积×500元/平方米的，可按实际经营面积×500元/平方米给予补助。

拆迁工作启动时已经停产或未经营的非住宅房屋不再给予停产停业综合补助费。

39、什么情况下农村宅基地上的房屋不予评估和补偿？

答：被拆迁农村宅基地上没有审批手续的房屋的占地面积原则上不超过宅基地面积85%，超过宅基地面积85%的部分及未经审批建设的二层及以上房屋部分，不予评估和补偿。

40、符合补偿条件的宅基地上房屋如何进行补偿？

答：房屋占地面积未超过宅基地面积85%的部分，不再通过评估作价方式给予补偿，按照房屋占地面积给予每平方米1200元的补偿。例如某户宅基地面积200㎡，宅基地上建有平房总建筑面积150㎡，房屋重置价=150×1200=180000元。

41、宅基地内未建房屋的空置面积是如何进行奖励的？

答：房屋占地面积未达到宅基地面积85%以内的宅基地闲置面积，按每平方米给予1000元奖励。

例如某户宅基地面积200㎡，宅基地上建有平房总建筑面积150㎡，宅基地空置未建房奖励=（200×85%-150）×1000=20000元。

42、宅基地内被拆迁房屋的装修及附属物部分是如何进行补偿的？

答：对被拆迁房屋的装修及附属物部分，不再通过评估作价方式给予补偿，按照宅基地面积85%给予每平方米1500元的补偿。例如某户宅基地面积200㎡，宅基地上建有平房总建筑面积150㎡，装修及附属物补偿价= 200×85%×1500=255000元。

43、搬迁补助费是如何规定的？

答：搬迁补助费住宅房屋按被拆迁房屋建筑面积每平方米补助15元；非住宅房屋按被拆迁房屋建筑面积每平方米补助25元。

44、停产停业补助是如何规定的？

答：利用宅基地内房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，因拆迁造成损失的，给予被拆迁人停产停业综合补助费，按被拆迁房屋的实际经营建筑面积给予一次性补助，但应符合下列条件并提交相应的材料：（1）被拆迁房屋具有合法的批建手续或房屋所有权证；（2）拆迁前被拆迁房屋实际用于生产经营；（3）有工商营业执照，且工商营业执照上标明的营业地点为被拆迁房屋；

45、院子没有封闭，能否得到补偿？

问：我家有200平方米院子，院子没有封，但拆迁工作人员说没封院子不算面积，也没

有系数补偿。请问这样的说法对不对？

答：根据现行法律法规，应当考虑的主要不是院子是否封闭，而是您现有的房地权属证明文件是如何记载的。如果您的房地权属证明文件上没有记载您的院子，或者记载的院子面积比现有的小，即使您现在盖一个院墙，也不会考虑补偿。

第三部分拆迁安置

46、定向安置房是否有产权？

答：定向安置房具有房屋产权，可由拆迁人协助办理房屋产权证，也可由被安置人自行办理房屋产权手续，但被安置人要依法缴纳相关税费。

47、在拆迁过程中的分户是什么意思？

答：1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准，但共同居住人口中有符合另行审批宅基地条件的，经镇政府或街道办事处审查确认后，可以按分户处理。

48、集体土地房屋拆迁中，符合什么条件可申请安置补助？

答：农村村民符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且按照拆迁实施方案安置确有困难的补助标准为：该次拆迁的宅基地区位补偿价×0.25亩×30％。但拆迁实施方案确定以另行审批宅基地的方式予以补偿安置的除外。

困难户应当同时具备下列条件：（1）在拆迁范围内有住房，并且长期居住，且本人及其配偶在拆迁范围以外没有住房；（2）在拆迁范围内有本市常住户口；（3）未实际取得宅基地但符合审批宅基地政策条件的。

困难户申请补助必须在拆迁公告后10日内以书面形式向拆迁人提出，并提交相应的有效证明材料。拆迁人应在收到困难补助申请3日内进行审核，对符合困难户标准的在拆迁范围内予以公示，公示期限为10日。公示期间有人提出异议的，由拆迁人重新核查；公示期间无人提出异议，或重新核查申请人符合规定条件的，拆迁人应当按照规定给予拆迁补助。

49、给予拆迁户的安置房需具备哪些条件？

答：拆迁安置房需具备三个条件：符合设计规范；每套房屋面积不低于45平方米；符合国家安全和技术标准。具体来说，要有房屋验收合格证，所有的证照应齐全，从修建到竣工都必须达到安全标准。

50、昌平区被拆迁的安置人口是如何确认的？

答：昌平区被拆迁安置人口的确认应同时具备下列条件：（1）在拆迁范围内有本市常住户口；（2）在昌平区行政区域内未享受过拆迁安置；（3）在拆迁范围内有宅基地和房屋；（4）经户口所在地村民委员会（居民委员会）审核及镇政府（街道办事处）确认为被拆迁安置人口。

凡是国有企业事业单位、国家机关工作人员（含离退休人员），在农村集体土地拆迁中，一律不列为被拆迁安置人口。属地镇政府（街道办事处）发布通告之日后，将户口迁入拆迁范围内的，不列为被拆迁安置人口。

51、目前昌平区主要是按照什么政策建设安置用房的？

答：目前昌平区主要是按照市政府“三定三限三结合”有关规定建设安置房，依照相关政策对被拆迁安置人口予以安置。

52、安置房购买价格是如何规定的？

答：各拆迁项目的安置房购买价格，在各项目实施的拆迁补偿安置方案中有明确规定，拆迁补偿安置方案在拆迁范围内都进行了公示。

53、安置房购房款如何交纳？

答：购房款可在拆迁货币补偿款中直接扣除，也可在房屋交付使用时付清。

54、安置房选房顺序如何规定？

答：昌平区拆迁过程中为了促进拆迁工作的开展，安置房选房顺序一般按照“先签约先选房”的原则，以签订《拆迁货币补偿协议》的顺序作为选房顺序。

55、拆迁公告包括哪些内容？

答：房屋拆迁管理部门在建设单位取得拆迁许可证并在实施动迁迁发布拆迁公告，公告应当载明房屋拆迁许可证中批准文号、拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等主要内容。

第四部分征地、转工和转非

56、什么叫劳动力转非？

答：劳动力转非是指征地转为非农业户口且在法定劳动范围内具有劳动能力的人员。

57、劳动力转非人员范围是如何规定的？

答：劳动力转非人员范围不包括16周岁以上正在接受义务教育和学历教育的学生。包括在法定年龄男16-59，女16-49，身体健康具有劳动能力的人员。

58、建设征地超载人员接收政策是如何规定？

答：根据规定昌平区民政局建设征地超转人员管理办公室负责我区建设征地超转人员的接收和发放生活费、报销医药费等管理工作。

59、哪些人员属于建设征地超转人员？

答：指凡是因国家建设征地农民户转为居民户的原农村劳动力中年龄超过转工安置年限（年满60，女满50）人员，含无人赡养的孤寡老人以及法定年龄范围内经有关部门鉴定完全丧失劳动能力且不能进入社会保险体系的病残人员。

第五部分行政裁决

60、司法强制拆迁的手续是什么？

答：司法强制拆迁是指由法院进行的强制拆迁。

司法强制拆迁必须要经过拆迁管理部门的行政裁决。拆迁人与被拆迁人达不成拆迁协议，应当申请核发拆迁许可证的拆迁管理部门进行行政裁决。拆迁管理部门裁决后，被拆迁人没有在裁决书规定的搬迁期限搬迁的，拆迁管理部门才可以向被拆迁房屋所在的基层人民法院请求强制执行。强制拆迁前，拆迁人应当对被拆迁人进行安置或提供符合居住条件的周转用房。拆迁管理部门应当自被拆迁人法定行政起诉期限届满之日起180天内向人民法院提出强制执行申请。

强制执行申请需要由人民法院行政审判庭审查裁定。人民法院受理强制执行申请后，在30天内由行政审判庭组成合议庭对拆迁管理部门的裁决行为的合法性进行审查，并就是否准予强制执行做出裁定。裁定准予强制执行的，由法院执行部门执行。

61、拆迁行政裁决生效后，被拆迁人或房屋承租人未及时搬迁，会有什么后果？

答：被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，

向公证机关办理证据保全。

62、司法强制拆迁的程序是什么？

答：人民法院在强制执行前，应当向被拆迁人发出执行通知书，责令被拆迁人在指定的期间内履行搬迁义务。被拆迁人在法院指定的期间内拒绝搬迁的，方可强制执行。

人民法院采取强制执行措施时，应当制作裁定书，送达被拆迁人。无论是行政强制拆迁还是司法强制拆迁，都必须由特定的国家机关根据法定的程序进行，拆迁人自身无权进行强制拆迁。如果房屋是在没有法律手续的情况下被强行拆除，那么这种拆除行为属于违法，被拆迁人可以根据具体情况提出赔偿要求。强制拆迁行为触犯刑法的，可以依法追究拆除人的刑事责任。

63、拆迁单位申请行政裁决，应当提交哪些资料？

答：根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第5条的规定，拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：（一）裁决申请书；（二）法定代表人的身份证明；（三）被拆迁房屋权属证明材料；（四）被拆迁房屋的估价报告；（五）对被申请人的补偿安置方案；（六）申请人与被申请人的协商记录；（七）未达成协议的被拆迁人比例及原因；（八）其他与裁决有关的资料。

64、行政仲裁的程序是什么？

答：房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：（一）向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利；（二）审

核相关资料、程序的合法性；（三）组织当事人调解。房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核；对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而作出损害申辩人合法权益的裁决。

拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。（四）核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。

65、被拆迁人申请行政裁决，应当提交哪些资料？

答：根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第6条规定，被拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：1.裁决申请书；2.申请人的身份证明；3.被拆迁房屋的权属证明；4.申请裁决的理由及相关证明材料；5.房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。

66、管理部门受理申请后，几天内向对方发出通知书？

答：房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，经审核，资料齐全、符合受理条件的，应当在收到申请之日起5个工作日内向申请人发出裁决受理通知书。申请裁决资料不齐全、需要补充资料的，应当在5个工作日内一次性书面告知申请人，可以当场补正的，应当当场补正。受理时间从申请人补齐资料的次日起计算。

67、行政裁决多长时间有结果？

答：行政裁决应当自收到申请之日起30日内作出。房屋拆迁管理部门作出裁决，应当出具裁决书。

裁决书应当包括下列内容：1、申请人与被申请人的基本情况；2、争议的主要事实和理由；3、裁决的依据、理由；4、根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。在裁决书中，还要告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议和起诉期限，最后要署上房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章。行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。裁决书应当通过直接送达、留置送达、委托送达或邮寄送达等方式送达。当事人对行政裁决不服可申请行政复议或者向法院起诉。

68、房屋已被拆除，能提起行政裁决吗？

答：在实践中，往往是拆迁人（即拆迁单位）申请拆迁行政裁决，但根据法律规定，被拆迁人也有权申请拆迁行政裁决。

《城市房屋拆迁行政裁决规程》规定，拆迁人与被拆迁人有权向房屋拆迁管理部门申请行政裁决。《城市房屋拆迁行政裁决规程》第8条规定，房屋已经灭失的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请。

69、达成拆迁协议后发现协议不公平，能向房管部门提起行政裁决吗？

答：已经签订拆迁补偿协议，再向房管部门提出裁决申请，是不会被受理的。也就是说，

当事人不能随意对拆迁补偿协议反悔。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第8条第（二）项明确规定，拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者行政裁决作出后，当事人就同一事由再次申请裁决的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请。

70、在何种情况下行政裁决申请不会被受理？

答：根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第8条规定：有下列情形之一的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请：1.对拆迁许可证合法性提出行政裁决的；2.申请人或者被申请人不是拆迁当事人的；3.拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者行政裁决做出后，当事人就同一事由再次申请裁决的；4.房屋已经灭失的；5.房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其他情形。

对裁决申请不予受理的，房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起5个工作日内书面通知申请人。

71、在何种情况下中止裁决？

答：有下列4种情形之一的，中止裁决并书面告知当事人：1、发现新的需要查证的事实；2、裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的；3、申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的；4、因不可抗力或者其他特殊情况需要中止的情况。

中止裁决的因素消除后，恢复裁决。中止时间不计入裁决时限。

72、强制拆迁包括哪几种形式？

答：强制拆迁目前只有一种方式：即司法强制拆迁，指经房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，对集体土地房屋进行强制拆迁，只能采取司法强制拆迁的方式。

第六部分拆迁案例

73、城市房屋拆迁和农村房屋拆迁有哪些不同之处？

问：齐某家住昌平区某村，该村今年被列为城中村改造项目，房屋要全部拆掉。齐某听说他们的土地属于农村集体土地，和城市房屋拆迁是不同的。齐某想知道，城市房屋拆迁和农村房屋拆迁有哪些不同？

答：首先，农村房屋拆迁针对的是集体所有土地，拆迁单位必须向政府部门提出申请，将集体所有土地变更为国有土地，待审批后，集体土地的征收手续才算完成，这样拆迁单位才能取得土地的使用权，合法开发。集体土地征收需要经过办理申请、拟订方案、征地审查、补偿安置、取得土地等过程。城市房屋拆迁所针对的是城市规划区内国有土地上的房屋，房屋所有者对土地享有使用权，因此在拆迁前应依法收回土地使用权。

其次，二者适用的法律不同。城市房屋拆迁主要适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，而农村集体土地上房屋拆迁主要适用《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》。

第三，二者补偿的方式有所不同。城市房屋拆迁有货币补偿和房屋安置两种方式，而农村房屋拆迁除了这两种方式外，有条件的地区还可以通过另行批准宅基地的方式进行补偿。

74、农村宅基地拆迁补偿款由哪几部分构成？

问：最近我家宅基地所在地区要进行拆迁了，区里发布了拆迁公告，建设单位对我家进行拆迁补偿，我们都想知道拆迁补偿款是如何计算出来的。请问拆迁补偿款由哪几部分构成？

答：根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：

房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价。

宅基地区位补偿价在《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（北京市昌平区人民政

府令〔2004〕第4号）中有明确的规定。

75、进城务工人员和户籍在外的学生能否获征地补偿？

问：郑某10年前就在城市务工，现在郑某所在的村集体被纳入城中村改造项目，他能否参与征地补偿费的分配？此外，郑某的孩子在念大学，户籍已迁到学校，能否参与分配？

答：郑某进城务工是暂时离开村集体经济组织，并不意味着他放弃村集体经济组织成员资格。再者，郑某的户口仍在原村集体，因此他仍属于村集体经济组织成员，不能取消其土地承包经营权、宅基地使用权和其他村民待遇。

郑某的孩子之所以将户口迁到学校，是基于学校的学籍管理规定的需要，并不意味着其已经脱离了原所在的村集体经济组织，在校大中专生在学习期间，仍然应当看作原村集体经济组织成员，可以参与征地补偿费的分配。但如果郑某孩子毕业后转为非农业户口，完全脱离了村集体经济组织，则无权再参与分配。

76、宅基地是否可以买卖？

问：我和父母是北京郊区的农民。我在市内购买了住房，并把父母接来一起居住，老家的房子就一直空着。现在我们想把老宅子出售，请问这样做是否合法？

答：宅基地是农村集体组织为保障集体成员的生活而划拨给农户建造房屋的。集体成员对宅基地只有使用权，不得买卖和出租。

集体成员对在宅基地上的附着物享有所有权。宅基地使用权的转让必须符合以下条件：（1）转让人拥有两处住房；（2）转让双方都为同一集体经济组织内部成员；（3）受让人没有住房和宅基地；符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为经集体组织批准；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。（6）出卖宅基地后，再申请宅基地的，不予批准。

综上所述，您可以将父母的老宅子卖给本经济组织内部成员，并依法就宅基地使用权的转让履行审批手续。

77、宅基地是父母的，土地使用证是哥哥的名字，拆迁怎么办？

问：我家1966年回到乡下，当时由生产队批给宅基地，由父母出资盖房，北房四间，

东西厢房各三间。西厢房由哥哥居住，并在1999年翻建东西厢房。1993年，生产队办理集体土地建设用地使用证，哥哥办理在自己名下（父母不知情），请问在拆迁时父母是否还享有房屋产权？

答：农村的宅基地是按户来分的，不是分给个人的。根据“房随地走”的原则，无论房屋是谁翻建的，只要您父母与您哥哥没有分户，则宅基地的使用权和房屋产权应当属于您父母和您哥哥家的共同财产。

虽然您哥哥将集体土地建设用地使用证办在自己的名下，但您的父母可以通过所在的村委会、乡镇政府以及土地房产部门出具证明，或者通过法院进行民事诉讼，来确认自己的合法权益。您的父母有权参与拆迁补偿的过程并获得相应的拆迁补偿。

78、户口所在地拆迁，自己不住那里能否获得补偿？

问：我的户口所在地面临拆迁，可我不住那里已经好几年了。在那居住的现在只有我妈一人。房子是承租房。我想问，拆迁补偿会不会有我的？还有就是拆迁协议还需要我本人签字吗？

答：房屋拆迁补偿一般只是针对被拆迁人，也就是房屋的产权人，只有在特定情况下（如被拆迁人放弃补偿），承租人才能得到补偿。

房屋承租人不是根据是否实际居住而是根据房屋租赁协议确定，如果房屋租赁协议只有您母亲的名字，那么即使有补偿，也只有您母亲能得到补偿，拆迁补偿协议也只能由您母亲签字。

如果房屋租赁协议有您和您母亲的名字，您可以和您母亲享有同样的权益。关于户口，北京在城市房屋拆迁中，拆迁补偿不考虑户口因素。

在集体土地房屋拆迁中，由于宅基地是按户分的，可以结合被拆迁人家庭人口情况进行补偿，但该补偿不涉及房屋承租人。因此，您的户口对您是否能得到拆迁补偿没有影响。

79、买了农民房后遇到拆迁，原房主毁约怎么办？

问：5年前，我花23万元在郊区买了一处农民的宅基地房，对房子进行了翻建。去年，房主听说该村要拆迁，便以卖宅基地违反国家相关法律法规为由要求我退房，他把23万元还给我。但现在房子已经升值。请问我是否可以不退还房子？

答：农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的，具有身份属性，你不属于集体经济组织成员，双方转让宅基地未经县级以上人民政府批准，事后也没有办理相关更名手续，故转让协议应为无效。协议无效后，双方应当各自返还财产，并根据过错大小承担赔偿责任。

原房主应当返还收取的宅基地款。你在宅基地上建造的房屋，因无法搬动，应当折价给原房主，具体价格参照评估价确定。

考虑到农村宅基地使用权虽不能公开转让，但在拆迁时存在一定价值，且目前价值高于原价值，该差额即为你的损失，原房主应予赔偿。

80、拆迁安置面积根据户口本上的人数计算吗？

问：我家5口人常驻本村，只有母亲一人是农户。我家房产证面积是260平方米，但

此次拆迁安置只给我母亲50平方米。请问其他人能否享受安置房？

答：首先，您所在的村子应当有拆迁安置补偿文件公示，即将本村拆迁如何安置补偿的办法和政策向所有被拆迁村民公布。每家每户都依据这个公布的办法获得安置或补偿。如果您没有见过，可以向拆迁人索要。

其次，家里常住人口情况一般看户口本，如果家里5口人的户口都在拆迁房屋处，则5口人都应享受拆迁安置补偿。但具体的被安置人口的确认，应符合《关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见》（昌政发〔2010〕19号）的相关规定。

81、结婚后老婆户口暂时还没有迁过来能获拆迁补偿吗？

问：最近我们家这片儿要动迁了，我老婆是3月份刚嫁过来的，户口没有过来，在拆迁过程中对她如何安置和补偿？

答：关于户口问题。首先看您家所在的地区是集体土地还是城市国有土地。如果属于集体土地拆迁，可以按照房屋建筑面积进行安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况进行安置。您爱人属于家庭成员，即使拆迁期间，仍可办理户口入户手续。

82、问：我父亲的户口不在拆迁房屋所在地，他有两个弟弟，户口在该房中。户主我爷爷已经过世，爷爷的房屋遗产如何分配？我父亲的补偿与他兄弟的补偿有何不同？

答：您爷爷如果没有遗嘱，那么遗产应当由您父亲和其他法定继承人共同分配。对您爷爷遗留的房屋进行拆迁，即使您父亲户口不在动迁房屋内，房屋补偿款中也应有你父亲的份额。

83、因为拆迁安置房没有建成，我是否可以拒绝拆迁？

问：我家要拆迁了，因拆迁安置房没有建成的，我是否可以拒绝拆迁？此外，拆迁房内物品丢失该由谁负责？

答：不能以拆迁安置房不是现房为由拒绝拆迁，您可以选择货币补偿或者要求拆迁人对拆迁安置房提供承诺或保证。拆迁可以用期房进行安置，但拆迁人对你在周转期间应给予周转补助。

拆迁屋内物品丢失，如果有证据证明是因他人的原因造成的，可以向责任人要求赔偿；如果没有证据证明是由他人的原因造成的，物品丢失的损失只能由自己承担。

84、在房屋租赁中，谁可以作为拆迁补偿的对象？

问：我租赁私人所有楼房居住多年，今年有消息说，我所租赁的房屋要进行拆迁。因租

赁该房的时间较长，我能否作为拆迁补偿对象？

答：承租人不能获得被拆迁人的补偿，但承租人可以要求出租人对自己予以妥善安置或继续承租拆迁人为出租人提供的产权调换房屋。

85、拆迁补偿协议是否必须与房屋标明产权人签订？

问：张先生的房屋被纳入拆迁范围，但在拆迁期间，张先生去向不明。在该房屋中居住且在册户籍人员张先生的妻子和儿子向拆迁人出示了寻找张先生的寻人启事，并要求直

接与拆迁人签订拆迁补偿协议。拆迁人表示同意，遂签订了拆迁补偿协议，拆迁人以远高于法定标准的金额货币补偿了张先生的妻子和儿子。张先生得知后，起诉拆迁人，要求补偿。拆迁人这样做对不对？

答：张先生和其妻、其子均有资格与拆迁人签订补偿安置协议。但因为拆迁期间张先生去向不明，其妻子和儿子与拆迁人亦有资格签订补偿安置协议。

如果拆迁人已经对该房屋进行了货币补偿，张先生就不应当再向拆迁人主张补偿。如果其妻子和儿子侵犯了张先生应当取得的安置份额，应由他自己向二人索要。

86、房主已拿走补偿，其他共有权人如何主张补偿安置款？

问：小王的母亲2006年去世，父亲一人居住。小王2007年9月离婚，现在无住房，户口也未迁入父亲居住的房屋处。现在拆迁单位与小王的父亲单独签订了拆迁安置协议，并进行了货币补偿。小王认为，他有权继承母亲的房产，拆迁单位侵犯了其对被拆迁房屋的共有权，故要求法院确认拆迁安置协议无效，拆迁单位对自己进行补偿。

答：根据我国法律规定，小王的父亲作为争议房屋产权证登记的所有人，是合格的被拆迁人。故拆迁人与其父签订拆迁安置协议，符合法律规定，合同有效。拆迁单位对小王的父亲已进行了补偿安置，小王关于继承其母在被拆迁房屋中的共有权的主张，是家庭内部补偿分配纠纷，应通过诉讼等方式直接向其父主张权利。

87、在户口本上的非家庭成员，是否有权决定拆迁补偿协议的内容？

问：我家户口本上有一个非直系亲属的户口，但其本人不在我家居住。我家房子产权

是我父亲的，如果房子拆迁时，我父亲已和拆迁办达成一致的补偿办法，但这个非直系亲属却要求对他有额外补偿（货币或安置房），我们不同意，于是他到拆迁办去闹，那拆迁办还会继续和我父亲签订拆迁补偿协议吗？还是只要房主同意了，户口本上的其他人无权过问？

答：被拆迁人是房屋所有权人，您的亲属虽然户口在拆迁房屋名下，但不是您的家庭成员，对房屋没有共有权，因此无权决定您家与拆迁人之间的拆迁补偿协议的内容。

88、婚前的房产现在拆迁，拆迁款是否属于共同财产？

问：典型事件：我在村里有一处宅院，和丈夫离婚后，法院把这处宅院判给了我。前两年我再婚了，结婚后我们一直住在这处房子里。现在老房子所在的地方要建新的居民小区，开发商要把老房子拆了。作为拆迁户我能得到不少补偿，而且还可以优惠购房，当然很高兴。但我又听说结婚后取得的财产就是共同财产了。请问我用老房子换来的补偿款，也会变成夫妻共同财产吗？

答：如果夫妻在婚前有个人投资行为，而在婚后有所收益，那么这种收益属于夫妻共同财产。我国《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益，归夫妻共同所有。同时《最高院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》又具体规定，一方以个人财产投资取得的收益，属于《婚姻法》第17条规定的“归夫妻共同所有的财产”的情形。

老房子拆迁得到补偿款是否属于收益呢？不是。你的老房子在婚后一直居住、使用，并没有对老房子进一步投资，也没有通过老房子谋利。老房子被拆换来补偿款，房屋随之增值，这种增值是一种自然增值，并不是人为经营、投资的结果。因此，补偿款不是夫妻

共同财产，属于你的个人财产，离婚时也就不能按夫妻共同财产进行分割，与你现在的丈夫没有任何关

系。为了避免不必要的麻烦，你最好保管好相关拆迁凭证，来证明补偿款是因为老房子而取得的。

89、承租商业用房，遇拆迁能得到多少补偿？

问：我公司承租了三间街面营业用房，租期至2015年年底。前不久，房东书面通知我，说三间门面房已被政府批准拆迁。由于当初双方约定，如遇动迁租赁合同自然终止，所以，房东限期要求我公司搬走。房屋租赁合同怎样才算终止？拆迁人是否应安置或者补偿我公司？房东是否应对我公司的装修予以补偿？

答：我国《合同法》第93条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。根据你公司与房东的约定，遇到动迁，房东有权解除租赁关系。所以，你们双方应按约定处理。拆迁人只对被拆迁人即房东给予补偿安置，你公司不享有受补偿安置的权利。

我国《合同法》第223条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，如你公司的装修当时经过出租人同意，你可以要求适当补偿。如果公司在装修时未征得出租人同意，你就无权提出装修补偿。

90、自建的非住宅如何给予补偿？

问：08年我公司在北七家工业小区建了一个厂子，据说这块地被征用了，马上面临拆迁，请问是否有补偿？2010年我公司又在北七家鲁疃村租了一块地并建了房子，按现行拆迁政策是否给予补偿？、

答：对于您提出的08年公司在北七家工业小区建了一个工厂，依据昌平区人民政府《关于进一步做好集体土地上非住宅房屋拆迁补偿补助工作意见》中第三条：依法建设的非住宅房屋（取得立项批复、集体土地建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）依据相关规定，按重置成新价予以补偿。

对2009年1月1日前因发展区域经济、产业结构调整形成的工业小区（工业大院）、农业项目及依合同约定建设用于生产经营的非住宅房屋, 参考重置成新价,并结合非住宅房屋取得建设审批手续情况、合同约定的非住宅房屋用途和剩余使用年限、非住宅房屋实际使用情况等因素，予以适当补偿。

对于您提出的2010年公司又在北七家鲁疃村租了一块地并建了房子是否给与补偿问题依据昌平区人民政府《关于进一步做好集体土地上非住宅房屋拆迁补偿补助工作意见》中第八条：下列非住宅房屋一律不予补偿补助:1、经土地管理部门认定为非法侵占基本农田、耕地、林地、绿地等建设的；2、经规划管理部门认定为违法建设的；3、与村集体签订土地租赁合同，但无其他任何手续进行非农建设的；4、2009年1月1日后未取得建设审批手续（立项批复、集体土地建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）建设的。

对不予补偿补助的非住宅房屋,本着先拆违、后拆迁的原则,依法集中清理、拆除。在规定的期限内自行拆除并经验收合格的，可按照建筑面积给予不超过100元/平方米的自行拆除费。

91、在宅基地上建房有何规定？

问：我准备于2011年4月在原宅基地上翻建房屋，对宅基地内建房，是否有规定？

答：应依据北京市昌平区人民政府关于印发《昌平区农村宅基地住宅建设管理暂行办法》的通知中的相关规定进行建设。

92、在宅基地上建房，对建筑层数和高度是否有规定？

答：依据《昌平区农村宅基地住宅建设管理暂行办法》第七条第三项宅基地住宅建设不得损害社会公共利益和他人的合法权益，应按照下列标准进行建设：1、以低层建筑为主，

建筑层数不得超过二层，层高不超过3.6米：2、单层房屋檐口高度不得超过3.6米，二层房屋檐口高度不得超过7.2米；3、住宅占地面积不得超过依法应批宅基地面积的85%。

93、农村村民如何申请新批宅基地？

答：依据《关于进一步加强农村村民宅基地审批管理》的第一条（一）农村村民宅基地占用建设用地的，按下列程序办理：1、符合宅基地申请条件的本村农业户口村民向村委会提出申请；2、村委会在接到申请后对申请人递交的申请材料进行初审；3、村委会依法组织召开村民会议或村民代表会议进行表决，形成书面决议，并将表决结果在村内张榜公示；4、公示期满无异议的，村委会在《农村村民宅基地申请审核表》上签署意见，将申请材料报镇政府（街道办事处）审核；5、镇政府（街道办事处）到规划等部门办理

相关手续；6、镇政府（街道办事处）在《农村村民宅基地申请审核表》上签署意见，将申请材料报国土昌平分局审核；7、国土昌平分局审核同意的，报区政府审批。（二）村民宅基地涉及占用农用的和未利用的，须先行报请市政府办理农用地和未利用地转用审批手续。

第七部分实例计算

94、昌平区于2010年出台了《关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见》（昌政发〔2010〕19号）文件，目前拆迁补偿均执行该政策。现就该政策的补偿情况进行实例计算说明：拆迁补偿补助奖励费计算方法

房屋拆迁补偿价：宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价

1982年以前经合法批准的宅基地面积超出控制标准的部分，按照拆迁地区宅基地区位补偿价的40%给予补偿。控制标准为267㎡。

房屋重置价：未超过宅基地面积85%的房屋占地面积×1200

空置面积的奖励：（宅基地面积×85%-房屋占地面积）×1000

装修及附属物补助奖励：宅基地面积×85%×1500

被拆迁房屋占地面积原则上不超过宅基地面积85%，超过宅基地面积85%的部分及未经审批建设的二层以上（含二层）房屋部分，一律不予评估补偿。

其他补助和奖励将由各镇（街道）在拆迁补偿实施方案中根据本区域的实际情况制定，

经区政府审批通过后实施。因此该测算不包括其他补助和奖励。

举例说明：某户宅基地面积200㎡，该地区宅基地区位价为1720元/㎡。

95、宅基地上建有平房总建筑面积150㎡，补偿情况如下：

1、宅基地区位补偿价：1720×200=344000元

2、房屋重置价：150×1200=180000元

3、宅基地空置未建房奖励：（200×85%-150）×1000=20000元

4、装修及附属物补助奖励：200×85%×1500=255000元

该户拆迁补偿费总计：344000+180000+20000+255000

=799000元

96、宅基地上有四层楼房，总建筑面积600㎡，每层各150㎡，二层及以上房屋没有审批手续，属于违章建筑。补偿情况如下：

1、宅基地区位补偿价：1720×200=344000元

2、房屋重置价：150×1200=180000元

3、宅基地空置未建房奖励：（200×85%-150）×1000=20000元

4、装修及附属物补助奖励：200×85%×1500=255000元

5、违章建筑部分不予评估和补偿

该户拆迁补偿费总计：344000+180000+20000+255000 =799000元

97、宅基地上有四层楼房，总建筑面积800㎡，每层各200㎡，超过宅基地面积85%

的部分及二层以上（含二层）房屋部分无审批手续，属于违章建筑。补偿情况如下：

1、宅基地区位补偿款：1720×200=344000元

2、房屋重置价：200×85%×1200=204000元

3、宅基地空置未建房奖励额：1000×0=0元

4、装修及附属物补助奖励额：200×85%×1500=255000元

该户拆迁补偿费总计：344000+204000+255000 =803000元

某户宅基地面积400㎡，该地区宅基地区位价为1720元/㎡。

98、宅基地上建有平房总建筑面积300㎡，补偿情况如下：

1、宅基地区位补偿价：1720×267+1720×（400-267）×40%=550744元

2、房屋重置价：300×1200=360000元

3、宅基地空置未建房奖励：（400×85%-300）×1000=40000元

4、装修及附属物补助奖励：400×85%×1500=510000元

该户拆迁补偿费总计：550744+360000+40000+510000=1460744元

99、宅基地上有四层楼房，总建筑面积1200㎡，每层各300㎡，二层及以上房屋没有审批手续，属于违章建筑。补偿情况如下：

1、宅基地区位补偿价：1720×267+1720×（400-267）×40%=550744元

2、房屋重置价：300×1200=360000元

3、宅基地空置未建房奖励：（400×85%-300）×1000=40000元

4、装修及附属物补助奖励：400×85%×1500=510000元

5、违章建筑部分不予评估和补偿

该户拆迁补偿费总计：550744+360000+40000+510000=1460744元

100、宅基地上有四层楼房，总建筑面积1600㎡，每层各400㎡，超过宅基地面积85%的部分及二层以上（含二层）房屋部分无审批手续，属于违章建筑。补偿情况如下：

1、宅基地区位补偿价：1720×267+1720×（400-267）×40%=550744元

2、房屋重置价：400×85%×1200=408000元

3、宅基地空置未建房奖励：1000×0=0元

4、装修及附属物补助奖励：400×85%×1500=510000元

5、违章建筑部分不予评估和补偿

该户拆迁补偿费总计：550744+408000+510000=1468744元