投资性房地产计量模式浅析

投资性房地产计量模式浅析

［提要］本文从投资性房地产计量模式入手，对企业投资性房地产不同计量模式的特点进行分析，同时对由于计量模式选择的不同对企业所产生的影响进行剖析，并在此基础上，提出关于我国投资性房地产市场和计量模式不够完善的一些合理建议。

关键词：投资性房地产；成本模式计量；公允价值模式计量

我国新会计准则对投资性房地产的计量模式分为成本模式计量和公允价值模式计量。截至2014年底，我国证券市场2，628家上市公司中，只有26家上市公司对企业的投资性房地产采用公允价值模式进行计量，本文据此对投资性房地产的两种计量模式进行分析。

投资性房产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。其包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

一、投资性房地产计量模式

我国会计准则对投资性房地产的计量模式分为成本模式计量和公允价值模式计量。企业会计准则规定同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行计量。企业的计量模式一经确定，不得随意变更，除非在有房地产市场比较成熟，能够满足公允价值模式计量的条件下，才允许企业从成本模式变为公允价值计量模式，作为一种会计政策的变更，但是已采用公允价值计量模式的企业不允许变更为成本模式计量。

（一）采用成本模式对投资性房地产进行计量。在成本模式下对投资性房地产进行计量，企业对于外购的投资性房地产应当将发生的购买价款、相关税费和直接归属于该资产的其他支出都计入“投资性房地产”科目，对于企业自行建造的投资性房地产应将土地开发费用、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用等计入“投资性房地产”科目。在后续计量中，企业还要按照有关规定，按期计提折旧和摊销。在期末，对投资性房地产进行检测，看是否减值，若发生减值要计提减值准备。

（二）采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。企业采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。而且应同时满足两个条件才能使用，缺一不可，否则就只能采用成本模式进行计量。

用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量，应将发生的支出、费用和属于该资产的成本计入“投资性房地产——成本”，企业对该资产不用计提折旧和摊销，应当以资产负债表日的公允价值进行计量。资产负债表日的公允价值与投资

性房地产的账面价值的差额计入“投资性房产——公允价值变动”。

二、投资性房地产不同计量模式比较

投资性房地产的两种计量模式既有区别又有联系。两种计量模式的存在都有其重要的意义，其差别主要表现在对于初始价值计量、以后发生的必要支出和会计账户等方面现存在差异。

（一）两种计量模式的联系。成本模式计量和公允价值模式计量都是我国会计准则规定的一种计量方法。对于企业来说，可以选择任何一种方法作为自己企业的计量方法，而且必须对企业所有的资产采用一种计量方法。两种计量方法都能够直观的表现出投资性房地产的价值。

（二）两种计量模式的区别

1、使用账户不同。成本模式计量，企业需要设置“投资性房地产”、“投资性房地产——累计折旧（累计摊销）”、 “投资性房地产减值准备”账户对企业所发生的关于投资性房地产的业务进行计量；公允价值模式计量，企业需要设置“投资性房地产——成本”，“投资性房地产——公允价值变动”账户。

2、计量方法不同。成本模式计量是将企业所发生的关于投资性房地产的各项成本入账，以后各期根据入账的账面价值计提折旧或者摊销，期末对资产进行减值测试，估计其可回收金额，来确定减值额；公允价值计量模式是以公允价值入账，在以后各期只需对其公允价值与账面余额的差额进行核算，计入“公允价值变动损益”，来影响利润表。

3、注重的原则不同。成本模式计量注重的是可靠性原则，企业的资产用历史成本反映，历史成本的取得可靠性强，但不能客观的反映企业资产的市场价值，不是资产的真实价值，从而不能真实反映企业的价值；公允价值模式计量注重的是相关性原则，企业资产的价值用公允价值反映，也就是市场价值，与市场的变化结合紧密，与投资者的决策相关，有利于投资者作出正确的决策，但其真实、有效存在一定的风险性。

三、采用公允价值计量模式影响分析

企业会计准则中对投资性房地产的计量模式进行了修订，公允价值计量模式相比较于成本模式计量有其优越性也有其局限性。所谓公允价值，是指在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。成本模式计量是企业采取最多的一种计量方式，产生的信息可靠性强，在现在所有权与经营权分离的社会中，它发挥着良好的作用。但是，随着经济的发展，中国的房地产市场已经形成，而且飞速增长，成本模式已经不能客观公允地反映资产价值，有时会误导投资者，故企业需要调整计量模式。

（一）公允价值模式计量的优越性

1、真实反映企业资产。公允价值计量能更真实地反映企业资产的真正价值，更真实地满足信息使用者的决策需求。以前的资产计量，强调以历史成本为基础进行计量，但是在当前经济环境下，各种投资品种层出不穷，再以历史成本计价已经不能真正反映公司资产的价值，投资性房地产的持有目的就是为了增值或者赚取租金，而不是用于出售和其他生产目的，并且由于土地、资源的局限性，经济的发展等原因，资产的价格大幅度上涨，此时引入公允价值的计量模式可以反映其在市场上的真正价值，更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险，更有助于信息使用者更好地做出正确的决策。

2、优化财务报表，提高融资能力。采用公允价值计量模式可以增强企业融资能力。投资性房地产的投资大，资金的流动性差，所以房地产企业对于资金需求量大，如果企业采用公允价值计量模式，将大大增加企业的净资产，降低企业的资产负债率，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，这将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，同时增加了净资产后，企业通过股权融资的金额也将大大增加，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。

3、有利于与国际接轨。公允价值计量的引入反映了中国会计准则与国际会计准则的趋同，满足了与国际接轨的需要。由于国际会计计量普遍采用公允价值，如果我们的会计准则仍然采用过去的账面价值的方法，不仅不利于我国会计业与国际接轨，也不利于我国的企业发展。在我国一些大中型城市中已经出现了活跃的市场，市场价格的获取也是相对较容易的，所以一些企业选择了公允价值模式进行计量，公允价值计量模式同时也给企业带来了许多利益。

（二）公允价值模式计量的局限性

1、加大企业风险。对于企业自身来说，企业采用公允价值模式计量，承担的风险更大。同时，企业的投资风险和筹资风险都会有所提高，企业所要承担的经营风险变高，企业也会隐藏着潜在的危机。投资性房地产本身投资回收期相当长，不确定性因素增多，导致企业发生财务风险的可能性提高了。投资性房地产属于不动产，占用了企业的大部分资金，企业的资源不能达到有效的配置。

2、不能起到节税作用。现阶段我国的制度不够完善，会计政策与税收政策存在一定的差异，税收政策使用收付实现制，会计政策采用的是权责发生制，故企业在两种政策的差异中寻求合理避税的方法。采用成本价值模式进行计量，企业每期按规定计提折旧和摊销，每一期都会有节税的作用；而采用公允价值模式计量，企业不再计提折旧和摊销，而是每期将差额计入变动损益，影响企业的利润表，企业在税收上的优惠政策没有体现出来，所以很多企业不愿意采用公允价值模式计量。